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PMP知识分享:探讨房地产开发项目管理难点

发布时间: |2020年08月19日 | 点击次数:| 关键词:pmp,pmp认证,深圳pmp,深圳pmp培训,深圳pmp考试,深圳pmp培训机构

PMP知识分享:探讨房地产开发项目管理难点

PMP小知识:Risk Acceptance. 风险接受 一种风险应对策略,项目团队决定接受风险的存在,而不采取任何措施,除非风险真的发生。Risk Appetite. 风险偏好 为了预期的回报,组织或个人愿意承担不确定性的程度。Risk Audit. 风险审计 一种用于评价风险管理过程有效性的审计。Risk Avoidance. 风险规避 一种风险应对策略,项目团队采取行动来消除威胁,或保护项目免受风险影响。

摘要:在新时期背景下,我国房地产行业呈现出良好的发展趋势,成为了国家的支柱产业,但与国外相比,我国房地产发展仍处在落后的地位,尚存在诸多方面的不足。本文首先阐述房地产项目管理和发展现状,并以质量控制、进度管理和成本管理作为切入点,分析房地产开发项目管理的难点,希望为相关行业提供借鉴。

关键词:房地产;项目管理;成本管理

引言

工程项目管理是房地产开发项目管理的重要组成部分,房地产开发项目的管理者应做好各项管理工作,基于工程项目的理论和方法,达成管理目的,并在此基础上,优化房地产开发项目中的生产要素。在工程项目管理中,质量管理、进度管理和成本管理是关键点。贯穿于工程施工项目的全过程。因此对此项课题进行研究,其意义十分重大。

1房地产开发项目管理和发展现状

1.1房地产开发项目管理概述

使项目目标在短时间内实现,是房地产开发项目管理的根本目的,项目经理负责制是这项管理的基础,通过对系统工程观点、理论和方法的合理运用,制定贯穿于房地产由开发到建设全过程的管理系统[1]。房地产项目管理体系复杂程度较高,参与主体除了建设单位和施工单位外,还包括监理公司,属于集实践经验和管理于一体的管理系统,能够为房地产开发项目提供理论上的支持,有助于增强房地产开发管理的效果。房地产项目开发管理由多个部分构成,分别为质量管理、进度管理、成本管理以及其他管理内容。其中质量、进度和成本属于房地产开发项目管理的难点。只有平衡三者的关系,才能保证房地产开发项目管理的质量。但就实际情况来看,处理三者关系的难度非常大,需要企业全体员工的参与,这是企业实现盈利目标的有效途径。

1.2房地产开发行业发展现状

21世纪以来,我国建筑行业迎来了发展的黄金时期,房地产行业成为了国家的支柱性产业,尤其是市场经济体制的运行,使计划经济对房地产行业发展的限制被打破,房地产行业的发展规模呈现出不断扩大的趋势。但与此同时,建筑企业数量的增加,市场竞争程度愈加激烈,一些经营管理不当的中小企业逐渐被市场所淘汰。但总体而言,我国房地产开发行业具有广阔的发展前景,具体表现在以下方面:①房地产投资比例仍处在上升阶段,在查阅统计数据后得知,截止到2018年,我国房地产开发方面的投资超过了2万亿元,与去年相比,增加幅度为10%,由此可见,房地产在我国经济中的地位不会在短时间内发生动摇;②土地开发面积日益加大。截止到2018年,我国房地产开发面积2.55亿m2,同比增加40%以上。

2房地产项目的质量进度和成本管理

2.1房地产开发项目的质量管理

通过上述分析可知,质量管理是房地产开发项目管理的核心环节,如果质量管理效果不佳,必然会影响房地产开发项目管理的效果。及时发现房地产项目施工过程中存在的质量隐患,确保施工工艺与设计要求相符,并通过检查和绘制施作业图的方式,提升质量管理水平是房地产开发项目质量管理的关键,质量体系如图1所示。故建议项目部实施现场管理模式,促使管理人员树立质量管理意识,确保工程质量与合同规定相一致。究其原因,主要是管理人员是否具备质量管理意识,与合同质量目标的实现关联密切。房地产开发企业可以定期召开管理层会议,讨论和研究提升施工质量管理效果的措施,具体措施如下所述:(1)加强对施工单位和监理部门的审查,主要审查内容为从业资质,如果被审查对象不具备从业资质,应及时更换。(2)对设计图纸和施工规范进行检查,找出设计图纸中存在的问题,比如:土建工程与水电暖存在矛盾的内容、影响工程质量和造价的流程和材料,尤其是工程部门必须与设计部门保持密切的沟通和交流,借助设计变更、会议通知、技术核定单等手段,修正设计缺陷。(3)注重原材料和施工机械的质量管理,在房地产项目中,建筑施工材料是核心要素,施工材料的费用占比为建筑工程总成本的70%,现阶段,招标是主要的采购方式,在这种采购模式下,材料费用和质量均能得到控制。但在材料使用前,房地产开发企业应做好材料的复试,简言之,就是让检测单位对材料进行审核,值得注意的是,检测单位必须具备相应的资质,在检测过后得到复检报告,并由监理部门将其与出场合格证、出厂检验报告统一验收,在验收通过后方能允许其入场。此外,在工程项目施工中,还需要使用大量的施工机械,比如:塔吊、推土机、运输车和挖掘机等,房地产企业应要求施工单位在使用机械前进行复检,并做好设备的日常维修和养护。(4)在安全管理上,应加强对三宝、四口、五临边、模型、支架方面以及施工机具等的管理,三宝是指要求施工人员在作业阶段按照安全规定佩戴安全帽,同时在施工现场设置安全网和安全带。四口是指楼梯口、预留洞口、通道口和电梯井口的安全管理,究其原因,主要是这些区域属于安全事故高发区域,需要房地产项目开发企业予以关注,临边包括建筑物四周、阳台和屋面等。(5)做好监理制度的完善。完善监理制度的具体措施如下:①完善监理职能,使全过程监理成为可能;②加强对监理单位的资质管理,营造公平有序的监理市场;③通过宣传和培训的方式,对监理人员素质得到提升。

2.2项目进度管理

项目进度管理和质量管理均会影响房地产开发管理的效果,项目进度管理效果无法得到保障,房地产企业的经济效益也会受到不利影响。具体表现为施工合同中规定了工程交付时间,而进度管理不当会导致工期延后,房地产企业无法在合同规定期间内保质保量的交付工程项目,需要支付大量的违约金。这对于房地产企业发展而言显然是极为不利的,故房地产开发企业应该将进度管理贯穿于建筑施工的全过程。具体管理措施如下:(1)制定进度管理计划。进度管理计划需要在工程设计开始前制定,将进度目标和要求作为依据,完成工程设计,只有这样,才能在最大限度上保障工程进度管理的质量。值得注意的是,在总体进度管理计划制定完成后,还要通过调研和分析的方式,制定不同施工阶段的进度管理计划,为工程建设提供指导。(2)确保进度计划的贯彻落实。在施工进度计划制定完成后,应确保进度计划的贯彻落实,在进度计划通过审核后,将进度管理责任落实到每一个部门和岗位,确保资金、人力和材料等施工要素及时到位。与此同时,还要加强检查力度,找出建筑工程中影响施工进度的问题,并予以解决。在房地产开发管理中,进度管理属于项目管理难点,容易受到诸多因素的影响,实施难度较大。为此,房地产项目部们应做好影响因素的分析,明确不同施工阶段可能会出现的问题,对进度管理方面的问题进行预防性管理,以此来保证施工进度管理效果。通过查阅资料得知,人为因素、技术因素、设备因素、自然环境因素以及社会环境因素均会影响进度管理的有效性,但在众多影响因素中,人为因素的影响最为严重,且涉及的主体较多,包括房地产开发企业自身、施工单位、监理单位、供应商等,为此,房地产企业应加强对人为因素的管理,并在此基础上分析其他影响因素,从而满足进度管理计划的实施要求。

2.3成本管理

成本管理与房地产开发项目密切相关,加强对成本的管理,有助于房地产经济效益的提升。房地产项目开发属于大型生产活动,会涉及大量的资金,而成本管理有利于节省成本和提升资金利用效率,能够在保证建筑工程质量和进度的基础上,降低施工成本,增加施工企业的经济效益。再加上资金对于房地产企业而言可谓是生命,究其原因,主要是房地产项目开发设计到诸多方面的环节,且每个环节都会产生费用,分别为土地费用、工程费用、成本管理费用、基础设施费用以及财务费用。在查阅资料后得知,策划、设计阶段的成本管理属于管理重点,但国内房地产建筑企业通常仅重视施工阶段的成本管理,虽然将施工阶段成本管理作为重点,意义较为显著,但效果却不容乐观。建议房地产开发企业在成本管理过程中,将策划阶段和设计阶段的成本管理同样作为管理重点,通过工程造价、预算管理等方式的应用,充分发挥成本管理的优势作用。

3结论

综上所述,房地产行业作为支柱型企业,是国民经济发展的重要推动力量,但与此同时,房地产开发企业也面临着严峻的挑战,具体表现为国家和人民群众要求提高,以及房地产开发市场竞争激烈程度上升,房地产企业想要在当前背景下实现发展,必须明确开发项目的重点,并围绕这些重点,通过质量管理、进度管理和成本管理等措施的应用,增强房地产开发项目的管理有效性。与此同时,房地产企业还要做好市场调研,及时发现项目管理中存在的问题,并在此基础上探索项目管理的全新路径。

参考文献

[1]陈昆森.房地产开发项目管理的重点与难点分析[J].江西建材,2019(12):238-239.

[2]林星森.分析房地产开发项目管理难点[J].四川水泥,2019(9):322.

[3]宋怡林.房地产开发项目管理难点的分析[J].低碳世界,2018(8):213-214.

作者:晏臣 张孝东 单位:遂宁市博弘建设工程有限公司成都高新分公司

PMP小知识:Risk Breakdown Structure (RBS). 风险分解结构 对潜在风险来源的一种层级图示。Risk Categorization. 风险分类 按照风险来源(如使用风险分解结构)、受影响的项目区域(如使用工作分解结构),或其他有用的分类标准(如项目阶段),对项目风险进行分类,以明确受不确定性影响最大的项目区域。Risk Category. 风险类别 对潜在风险成因的归组。

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